こんにちは、「おけちゃん」です。
本日は不動産賃貸業のうち賃貸併用住宅について書きたいと思います。
目次
【不動産賃貸業について①】
①賃貸併用住宅について
私が取り組むことにした賃貸併用住宅ですが、低金利の住宅ローンを利用した投資手法であり、最近注目を集めている投資手法であると思います。
賃貸併用住宅については、金融機関によって特徴が分かれ、大きく3つに分かれると言っていいと思います。
②賃貸併用の3つのパターン
| No | 概要 |
| 1 | 自宅面積を1/3以上取り賃貸部分も含めて住宅ローンで借入する。 |
| 2 | 自宅面積を1/2以上取り賃貸部分も含めて住宅ローンで借入する。 |
| 3 | 自宅部分は住宅ローン、賃貸部分は事業性融資で借入する。 |
③賃貸併用の3つのパターンのメリデメ
賃貸併用住宅の一番のメリットは低金利の住宅ローンを使用できる点と考えます。②で紹介した3つのパターンのメリデメについてまとめてみます。
| パターンNo | メリット | デメリット |
| 1 | ・融資額が伸びやすい | ・金利が高い
・売却が難しい ・精神的に借りにくい人も |
| 2 | ・金利が低い
・売却も取り組みやすい |
・融資額が伸びにくい金融機関も |
| 3 | ・低金利のメリットを半分しか享受できない | ・売却が難しい |
④賃貸併用の3つのパターンの考察
| パターンNo | 評価 | 考察 |
| 1 | △ | 融資額が伸びることから、賃貸部分の部屋数を増やすことができるため、収支面でプラスの収支（アパート部分からの賃料収入の方が住宅ローン返済よりも大きくなる）とできる可能性もあります。
ただし、借入金利が高いため、賃貸併用住宅の一番のメリットを享受できないという点はよく考える必要があります。 このパターンで取り組む場合の借入先となるY銀行は販売窓口の位置づけで実際には最近話題のS銀行の住宅ローン商品となります。最近のS銀行の状況を見ると精神的にも借入先としては選択しにくい。というのが正直なところではないかと考えます。 後述しますが出口が取りにくいというデメリットもあります。 |
| 2 | 〇 | 賃貸併用住宅の王道パターンと思います。
基本的にはこの1/2プランで検討を進めると良いと考えます。 |
| 3 | ✖ | 低金利でローンを組めるという賃貸併用最大のメリットを十分に享受できないため、よっぽどの理由がない限り避けた方がよいかと考えます。 |
⑤私の賃貸併用住宅への取り組みについて
私は当初はパターン1で進めようかと考えていました。しかし、出口が見えにくくなるため途中でパターン2に切り替えました。
パターン1の出口が難しい点について以下に簡単に記載します。
⑥「自宅面積を1/3以上取り賃貸部分も含めて住宅ローンで借入する。」ケースの出口
◇前提として自宅1/3以上の物件でも住宅ローンを出してくれる金融機関がY銀行しかありません。
◇実需向けに売れない
→自宅1/3の物件を賃貸併用住宅を中古で購入しようとした際に、購入する人はY銀行以外の金融機関でローンを組む必要があります。しかし他の銀行では自宅面積が1/2以上ないと賃貸併用住宅に対して住宅ローンの借入ができないないため、その物件に対して住宅ローンを借りられないのです。そのため実需層への売却は難しいと考えておいた方がよいでしょう。
◇投資家向けに売れない
→実需層への売却が難しいとなると投資家向けへの売却が必要となりますが、これも難しい可能性が高いです。投資家は物件購入の判断を基本的にはまず利回りで行うと思います。賃貸併用住宅は自宅部分があることから利回りを高くすることが難しいです。（自宅部分を貸し出したとしても基本的には他のワンルーム3部屋分の家賃には及ばないでしょう。）利回りを高めようと狭いワンルームをたくさん詰め込んだような物件を建てた場合、今度は客付けをすることが難しくなり、満室状態での売却ができず、大きな指値をされて残りのローンよりも低い金額でしか売却できないという可能性も高いと考えられます。
以上3点の理由からパターン1での賃貸併用住宅建設はよくよく考えて実行すべきと考えます。
本日は以上です。
次回はもう一つ私が不動産賃貸業で取り組むこととしている中古戸建について書きたいと思います。