こんばんは、「おけちゃん」です。
本日は現在進行中の賃貸併用住宅の土地探しについてがテーマです。
【賃貸併用住宅の土地探し】
①賃貸併用住宅の土地探しのポイント
賃貸併用住宅は自宅とアパートの両方の特徴を備えた物件となります。そのため、土地探しについても探し方のポイントがあると感じています。私がこれまで土地探しを実施してきた中で重要だと思ったポイントは以下の通りです。
| No | ポイント | 詳細 |
| 1 | 賃貸需要 | 賃貸需要がある立地なのかという観点は賃貸併用の土地探しの中では一番重要なポイントだと思います。
目星をつけた路線の中でも利用者数が増加傾向の駅、減少傾向の駅があるケースが多いでしょう。狙う駅はもちろん利用者数が増加傾向の駅の土地です。 利用者数については「路線名 利用者数」のようなキーワードで検索すると確認できます。 私はこの情報の十数年分をExcelで表にまとめてグラフを作成することで利用者数の推移を分析し、狙うべき駅を明確にして土地探しを実施してきました。 感覚的に人気の駅と判断するのではなく、数字から裏付けをとることが重要だと思います。 |
| 2 | 駅からの距離 | 駅からの距離は10分以内の土地が望ましいと考えます。 |
| 3 | 面積 | 土地の面積は大きい方が望ましいと思います。
実際にプランを作る際に広い方がプランの作成がしやすいです。広ければ駐車場をつける、駐輪場を用意する、部屋を広くするという差別化も取り入れやすくなります。 |
| 4 | 建蔽率、容積率 | 建蔽率、容積率も数値が大きい方がプランの作成を自由に検討しやすくなるため、大きい方が望ましいと考えます。 |
| 5 | 価格 | 安ければ安い方が望ましいです。
住宅ローンの借入限度額の関係があるため、あまり土地にお金をかけすぎてしまうと建物にかけられる金額が少なくなってしまいます。こうなると設備のグレードを下げる等の仕様を下げることになってしまい競争力が低い物件となってしまう可能性が高まります。 よって、自分がどの程度の金額を借りることができるのか、自分が建てたい建物を建てるにはどの程度の金額がかかるのかを最初に把握しておく必要があります。 |
②賃貸併用住宅の土地の探し方
賃貸併用住宅の土地探しについては以下のような方法があると思います。私はNo.1のインターネットのサイトで土地探しを毎日続けました。
| No | 方法 | 詳細 |
| 1 | インターネット | SUUMOやHOMESといったサイトで条件に合う土地を検索する方法。
本当に良い土地はポータルに載る前に業者が買ってしまうため、掲載されるのは業者等が購入しなかった土地となります。 毎日見ているとたまにこれは！と思う土地が出てくきますが、そういった土地はあっという間に売れてしまうため、即決で買い付けを出せる判断力が求められます。 |
| 2 | 仲介業者 | インターネットで検索した土地に対して業者に問いあわせをして接触し、自分の探している土地の条件を伝えて良い土地が出てきたら紹介してもらう方法。
条件を厳しく伝えすぎると相手にされなくなってしまう可能性もあるため、条件は緩めに伝えておいた方がベターです。 |
| 3 | コンサル | 賃貸併用住宅を扱うコンサル会社から土地を紹介してもらう方法。
コンサルが紹介してくれたからといって良い土地とは限らないため、自らの目で土地を見た上で賃貸需要等の調査は必須です。 またコンサル料金がかかる点は考慮が必要となります。 |
| 4 | 公売 | 市区町村が売っている土地を購入する方法。
市区町村のホームページ等で情報が公開されている。人の目に触れる機会が少ないため、良い土地が残っている可能性があります。 仲介が入らないため、仲介手数料が発生しないというメリットもあります。 |
③賃貸併用住宅の土地探しで一番大切なこと
賃貸併用住宅の土地探しをする上で一番大切なことは忍耐力だと思います。
賃貸併用住宅に適した土地はそう簡単には見つかりません。毎日ポータルサイトを検索してやっと見つけたと思っても他の人に先に購入されてしまうこともあります。
こういったことが続くと自分には賃貸併用住宅を建てることなんて無理なのではいかと不安になることもあるでしょう。
実際に私も何度もくじけそうになりました。そんな時私は妻に弱音を吐いたりしてしまいましたが、妻はいつも明るく私を励ましてくれました。こうした経験は妻のためにも必ず賃貸併用住宅を実現させるんだ！という私の精神的な支えとなりました。
妻の支えもあって私は何とか土地探しを継続することができ、希望の土地を見つけることができたのです。
本日は以上となります。
これから賃貸併用住宅に取り組まれる方に少しでも参考となれば幸いです。